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Todo sobre la nueva ley de alquiler de vivienda

La nueva normativa, operativa desde el 19 de diciembre de 2018, amplía de 3 a 5 años el plazo mínimo legal del contrato y limita a dos meses el máximo de fianza

Facilitar el acceso a una vivienda de alquiler y proteger los derechos de los inquilinos. Con estos objetivos, el Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley, que ha entrado en funcionamiento el 19 de diciembre de 2018, en el que se establecen las nuevas directrices para el alquiler de una vivienda en España. Un conjunto de medidas que afectará a los contratos de arrendamientos urbanos y que tiene el objetivo final de incentivar el alquiler de viviendas.

Algunas de las medidas más importantes a tener en cuenta con la nueva ley del alquiler de la vivienda incluidas tras la aprobación y publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, son las siguientes:

  1. Duración de los contratos del alquiler. Los contratos firmados desde el 19 de diciembre podrán ser prorrogados de forma obligatoria por una duración de tres a cinco años. Además se eleva la prórroga tácita de uno a tres años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, la prórroga obligatoria será de siete años, con una prórroga tácita de tres años. De este modo y sea cual sea el plazo de duración pactado entre las partes y siempre y cuando sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años.
  2. Límite a las fianzas. Según se recoge en el documento publicado publicado en el Boletín Oficial del Estado, “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
  3. El arrendador puede exigir una garantía adicional. El arrendador está en situación de poder exigir una garantía adicional de hasta un máximo de dos mensualidades, por lo que el arrendatario puede verse en la situación de pedir un aval bancario. Para conseguir un aval bancario, el inquilino debe solicitar al banco un documento que garantice la cantidad solicitada por el casero. En caso de no pagar las rentas, el casero puede ejecutar el aval.
  4. Cambios en los gastos de gestión inmobiliaria. En los casos en los que el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de la gestión inmobiliaria serán asumidos por la parte arrendadora.
  5. Actualización del alquiler de la vivienda. La nueva reglamentación también contempla el modo en el que los arrendadores y arrendatarios tendrán que actualizar sus contratos con la entrada en vigor de la normativa. Así y a la hora de actualizar las rentas a sus arrendatarios, los arrendadores deberán hacerlo de manera anual y tiene que ser pactado por las dos partes.
  6. Facilidad de acuerdos entre arrendatarios y arrendadores. Con la nueva legislación se facilita la firma de acuerdos entre el propietario y el inquilino relacionados con la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, cambiando la situación existente en la que había que esperar a que finalizara el contrato.
  7. Accesibilidad a los edificios. Otro de los apartados de la normativa tiene el objetivo de estimular la realización y ejecución de obras destinadas a mejorar la accesibilidad del edificio. Para ello, el Real Decreto vigente desde el 19 de diciembre de 2018 modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal con la finalidad de incrementar al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios para dedicarla a la realización de obras en materia de accesibilidad.

Estas siete medidas son las novedades más importantes de la nueva ley del alquiler de viviendas que tienen el objetivo de dotar de mayor seguridad a los arrendatarios. Entre ellas y entrando en el plano económico, la medida relacionada con los contratos de fianza ayudará a los inquilinos a reducir sensiblemente el pago que tienen que realizar para entrar en una vivienda, ya que como mucho tendrán que abonar un máximo de tres mensualidades.

Además de estas medidas, que ya están vigentes, el Real Decreto Ley también contempla y plantea una futura ley estatal de Vivienda con el objetivo de dotar de más seguridad a los inquilinos y propietarios de una vivienda. Así, en esta futura ley una de las temáticas más relevantes es la relacionada con el objetivo de crear una ley que implica enajenar el parque de viviendas público por fondos de inversión.

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